Как купить недвижимость в Италии

Многие иностранные граждане интересуются приобретением недвижимости в Италии, так как крупные вложения способствуют получению статуса ВНЖ и гражданства в будущем. Но процедура требует изучения определенных нюансов и выполнению обязательных условий. Компания Pasportino окажет профессиональную помощь в покупке недвижимости и получении вида на жительство в Италии.

Особенности рынка недвижимости в Италии

В Италии существует ряд особенностей работы рынка недвижимости. Перед тем, как переходить к поиску походящего предложения, важно ознакомиться с каждым аспектом подробнее.

В стране предусмотрен принцип взаимности сделок. Граждане стран ЕС имеют право приобретать недвижимость на одинаковых правах с гражданами Италии. Резиденты иных государств могут участвовать в сделках в том случае, если страны продают недвижимость итальянцам. Иных условий и ограничений не предусмотрено. Покупатель может быть частным или юридическим лицом, выступать как застройщик или компания. Разрешается выкупать объекты для будущего строительства.

В Италии выделено несколько лучших регионов для приобретения объектов недвижимости. При выборе нужно учитывать цели будущей эксплуатации. Регионы с высоко развитой экономикой располагаются в северной части страны: Пьемонт, Венеция, Ломбардия и др. Стоимость за 1м² выше в сравнении с южным регионом. Для приобретения жилого дома иностранцы преимущественно выбирают крупные города: Турин, Неаполь, Милан, Рим. Здесь преимущественно представлены объекты премиального и бизнес-сегмента, а также пары с детьми. В мегаполисах созданы оптимальные условия для жизни за счет развитой инфраструктуры.

Для любителей тишины и спокойствия подойдут маленькие города, деревенские поселения. Нередко встречаются ситуации, когда инвесторы могут вкладывать в недвижимость всего 1 евро. Такая возможность предусмотрена национальной государственной программой с целью восстановления сельской местности. При этом инвестор должен оплатить налоги и отремонтировать дом.

Сделка обязательно сопровождается нотариусом. Он выступает в качестве независимой стороны при заключении сделки. Оплата услуги – это ответственность покупателя.

Нотариус идентифицирует личность продавца и покупателя, а затем проводит юридическую проверку сделки:

выявляет наличие или отсутствие закладных на дом, наложены ли ограничения на объект недвижимости;
проверяет соответствие плана и данных из кадастрового учета;
имеются ли разрешения на строительство или проведение перепланировки;
соответствует ли действующий налоговой режим при реализации объекта недвижимости.

Если все в порядке, нотариус официально проводит сделку, а стороны подписывают подготовленный договор купли-продаже.

Этапы покупки недвижимости в Италии

Для российских граждан не предусмотрены ограничения при покупке недвижимости в Италии. Главное преимущество сделки заключается в возможности приобретения Шенгена со сроком действия на 1 год. Процедура заключения сделки не сложна и предполагает следующие этапы:

внесение аванса. Далее объект снимается с продажи и ставится в резерв;
открытие счета в банке и получает налоговый идентификатор;
подготовка и подпись предварительного договора. Нотариус проводит юридическую проверку потенциальной сделки. Затем продавец получает до 30% от общей суммы сделки;
оплата второй части недвижимости в банк Италии;
подготовка нотариусом основного договора купли-продажи. После подписания осуществляется передача объекта недвижимости;
регистрация договора и оплата налогов и пошлины. Если планируется купить резиденцию для летнего отдыха, нужно оплатить 10% от стоимости объекта по кадастру для вторичного жилья и 10% для новостроек. Для постоянного жилья (где планируется проживает не менее 6 месяцев в год), предусмотрен налог в 3% от суммы по кадастру для вторичного объекта и 4% от стоимости рынка для новостроек. В последнем случае покупатель должен предоставить справку о прописке в течение 1,5 года. Ее можно получить в муниципалитете, где находится объект;
остается получить зарегистрированный договор в течение 2-х месяцев.

Какую недвижимость может приобрести в Италии иностранец

Для граждан третьих государств не предусмотрены ограничения на приобретаемые объекты недвижимости. Поэтому россияне и другие иностранные лица могут заключить сделку на любое понравившееся здание. На территории Италии есть множество свободных объектов в разной ценовой категории. В государстве предусмотрена следующая классификация жилищного фонда:

Вид жилья	Описание
Monolocale	Небольшая однокомнатная квартира, рассчитанная на проживание одного человека
Studio	Жилье эконом варианта. Преимущественно это квартира студийного типа площадью до 50м². Особенность объекта заключается в совмещенной спальне, кухне и гостиной. Отдельно расположены только санузлы
Appartamento	Это квартиры с 2 или 3 спальнями, находящиеся в многоэтажных домах. Имеют высокую популярность среди итальянцев. Есть варианты с выходом на крышу (для квартир, находящихся на последнем этаже), либо предусмотрена собственная терраса (если квартира на нулевом этаже)
Plurllocale	Это квартира с 4 комнатами и более. Подходит для больших семей. Средняя площадь жилья составляет 150-180м². Есть варианты с террасой
Частный дом, нуждающийся в ремонте	Это бюджетный вариант. Старые итальянские дома продаются по недорогой цене, но требуют крупных вложений в ремонт. Но несмотря на большие затраты, такой вариант обойдется дешевле
Casa Indipedente	Это частный дом с хорошим забором, отделенный от другой площади. Это вариант средней ценовой категории и рассчитан на 1 семью. Участок, прилегающий к дому, имеет небольшие размеры. Но можно обустроить собственный сад
Casa bifamilare	Это таунхаус. Часть дома поделена на несколько этажей, имеет собственный вход и гараж, есть технические помещения. Чаще всего есть небольшой участок.
Chalet/trullo	Небольшие домики в альпийском стиле, находящиеся на удалении от морских курортных зон. Преимущественно строятся на горной местности. Большинство обустроены саунами и бассейнами, есть спортивная площадка
Villa	Это элитная категория с придомовой территорией в виде пустого участка, виноградника или сада. Есть зона для бассейна или теннисного корта. Содержание такой недвижимости дорогостоящее. Оплачивается работа обслуживающего персонала
Castello	Замок – это самый необычный вариант недвижимости в Италии. По сей день в продаже встречаются семейные замки. Их выставляют продавцы, столкнувшиеся с финансовыми трудностями. Кроме самого замка прилагаются виноградники и пастбища

Покупка недвижимости в Италии в ипотеку

Иностранные граждане могут оформить недвижимость в ипотеку. Но такая услуга доступна не в каждом итальянском банке. Заявитель должен предоставить документ, подтверждающий легальное проживание в государстве. Это может быть ВНЖ или иной сертификат. Не будет лишним предоставить финансовые документы, подтверждающие финансовую гарантию на возврат долга.

Также потребуется подготовить основной пакет бумаг:

карта резидента или паспорт;
выписка из банка или справка, подтверждающая уровень дохода;
сведения о текущих заемных программах;
трудовой договор;
свидетельства о заключении или расторжении брака;
предварительно оформленный договор от нотариуса на приобретение конкретного объекта;
план кадастра;
сертификат, подтверждающий пригодные условия для проживания.

По последним данным средняя ставка по ипотечным программам составляет 4,25%. Первоначальный взнос составляет от 15%.

Есть варианты с фиксированным процентом, где ставка сохраняется на протяжении всего срока ипотечного займа. Отдельно предусмотрены предложения с переменным процентом. Дополнительно заемщики должны оплатить страховку и оценку эксперта. При заключении ипотечного договора, клиент банка получает график с платежами. Заемщик в будущем имеет право на рефинансирование займа под более низкий процент.

Иностранцам, имеющим ВНЖ, оформить ипотеку проще. Самый простой способ оформления вида на жительство – это участие в инвестиционной программе Италии. Иностранные граждане могут выбрать одну из опций для вложений:

приобретение акций или доле в стартапе (от 250 000 евро);
приобретение акций в местной организации (от 500 000 евро);
пожертвования на благотворительность (от 1 млн. евро);
покупка государственных облигаций (от 2млн. евро).

При соблюдении условий, инвестор получает ВНЖ со сроком действия от 3-х месяцев. В заявление на оформление статуса можно вписать других членов семьи: супругу, детей, родителей.

Налоги при покупке недвижимости

Действующим налоговым законодательством предусмотрено несколько систем налогообложения при купли-продажи жилых объектов. Конечная сумма по налогам зависит от нескольких аспектов:

продавец является частным лицом или организацией;
какой вид недвижимости: вторичный или первичный;
срок ввода объекта в эксплуатацию (больше или меньше 5 лет).

Покупатель должен оплатить регистрационный, ипотечный налог и по кадастру. Дополнительно есть несколько сборов с фиксированной суммой.

Если заключается договор с застройщиком, нужно произвести оплату:

регистрационного сбора, по кадастру и ипотечный – стоимость каждого 200 евро;
НДС в 10% от стоимости объекта по кадастру;
иные денежные затраты – максимум 350 евро.

Если иностранный граждан планирует приобрести вилы или апартаменты, заключив сделку с частным лицом, то в первую очередь нужно передать средства нотариусу для оплаты налогов:

регистрационный до 9% (учитывая предусмотренные льготы);
на ипотеку – 50 евро;
регистрация земельного участка – 50 евро.

Доходность от аренды учитывает всю сумму доходов при расчете IRPEF со ставкой в 43%.

Дополнительные расходы

Существуют дополнительные статьи расходов:

услуги нотариуса, оказывающего сопровождение сделки – до 3% от стоимости объекта;
оплата ежегодного налога на недвижимость: 0,5% на жилье для постоянного места жительства, 0,86% для владельцев, проживающих в ином регионе;
на содержание: оплата вывоза мусора, расход воды и электричества. Ставка зависит от квадратуры и количества жильцов.

Оплата телевиденья составляет 90 евро.

Получите готовое решение за 15 минут

Свободное перемещение по Шенгенской зоне – отличные возможности для бизнеса и туризма

Отправить

Необходимые документы

Иностранные граждане должны собрать следующий пакет документов и передать его нотариусу:

удостоверение личности;
налоговый идентификатор;
справку о семейном положении;
свидетельства о заключении или совместном проживании.

Чтобы инициировать проверку объекта, понадобится:

документальное подтверждение, что объект не находится в залоге;
план по кадастру, соответствующий фактическому состоянию недвижимости;
доказательства, что отсутствуют ограничения при продаже объекта и он не является исторически значимым;
доказательства оплаты налоговых сборов за обслуживание за последний год;
разрешение на проведение строительства или перепланировки;
сертификат, подтверждающий класс энергопотребления.

Если документы были выданы в другом государстве, нужно пройти процедуру легализации в итальянском консульстве. Проставляется апостиль, если страна является участником Гаагской конвенции.

Получите готовое решение за 15 минут

Свободное перемещение по Шенгенской зоне – отличные возможности для бизнеса и туризма

Отправить